2018房价会不会大跌?关于楼市的十大疑问都在这了

前行方向已定，即将到来的2018年楼市会出现怎样的变化？（东方网）

现在真实的房价是怎么样的？

中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组发布的2017年12月《中国住房市场发展月度分析报告》指出，一线城市房价全面停涨，其中北京、上海继续下跌，环京板块累计跌幅较大；二线城市中除了成都、南京等少数城市外房价均相对稳定；热点三四线城市如佛山、东莞、合肥、无锡等也趋于停涨。

一线城市中，北京上海继续环比下跌，广州深圳环比也接近停涨。北京房价已经连续下跌7个月，从2017年4月最高点至11月的累计跌幅为15.5%，其中近半年累计下跌11.37%。从房价中位数看，4月北京房价中位数为63647元/平方米，11月二手房成交价中位数降为56078元/平方米，累计下降了7569元/平方米。不过四个一线城市都尚未跌破上年同期价格，其中广州11月房价比上年同期仍上涨46.82%。

从宏观经济形势看，国际经济形势不明朗造成经济发展前景的不确定性增加，金融市场实际利率居高不下，这些都构成短期房地产市场退热的基本面因素。从政策面看，中央反复强调房地产市场调控政策应持续不放松，房产税今后数年进入立法程序的可能性加大，各种促进租赁市场发展的政策不断推出，这些因素使得短期房价预期趋于稳定。从市场面看，作为楼市风向标的一线城市房价持续低迷无反弹迹象，对二三线城市的房价预期的稳定有积极的作用。（中国经济网）

调控会不会松动？

11月21日，住建部会同国土部、央行召开座谈会，为未来楼市定了调：楼市调控不喘气，不歇脚。（中新网）

住建部部长王蒙徽指出，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

“坚持调控目标不动摇、力度不放松”、“继续严格执行各项调控措施”等表述与中央会议的要求一脉相承。这意味着调控政策不可能出现大幅松动。但需要注意“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”的说法实际上比现行调控的实际执行力度略微宽松。这说明，未来的政策可能会在刚需和改善性需求端出现一定的微调。

融创中国董事会主席孙宏斌日前在一个论坛上表示，2018年的房地产市场会比2017年要好一点，尽管政策基调不会变化，但是会稍微放松一些，“很多的城市已经挺难受的了，现有的政策基调下可能稍微松一点”。（东方网）

房价会不会大跌？

调控基调不变，力度不放松，而房产税等利器到来，是否会导致房价大跌？

可能性并不大。这一结论的得出源自于对房地产调控思路的理解。值得注意的是，近年来，官方的房地产调控更加注重促进房地产市场的平稳健康发展，而大起大落的房价显然并不属于平稳健康的类别。如何化解风险，解决民众的居住问题，建立长期性和基础性的制度才是中国房地产调控的方向。

不少机构预测，明年房价保持稳定的可能性较大。中国指数研究院发布的一份报告显示，2018年全国房地产市场将呈现“成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”的特点。该机构预测，明年中国商品房销售面积受到政策、货币环境的影响，将出现回调，预计全年降幅将达到9.3%-11.3%，房价全年保持稳定。

易居房地产研究院发布的一份报告显示，2018年全国商品房成交均价继续上涨，预计全年增幅在3%左右。主要原因：一是2018年限价因素仍然存在，抑制热点城市的房价涨幅；二是从近几年房价增长趋势看，整体呈现惯性上涨态势，房价粘性较强，由于2017年多数城市房价基期值不算高，因此2018年全年仍将呈现上涨态势；三是由于价格变化滞后于成交量，预计2018年楼市入冬，情况类似2011年，成交量下跌的同时价格继续上涨，但涨幅有所收窄。（东方网）

过去一年，在一线城市房价受严控之时，三四线城市房价的大涨成为楼市的新焦点。链家研究院年度市场报告《2018年房地产市场和行业展望》认为，2017年三四线城市市场的“繁荣”部分原因，是一二线城市的调控溢出，大部分三四线城市面临人口流出、老龄化等问题，其支撑房地产市场的长期动力不足。另外，随着调控的深入和信贷的全国性收紧，三四线的成交难以持续，2018年三四线城市市场将会迎来降温。（中国经济网）

中国哪些城市的房价是真实下跌？

21世纪经济报道记者近期调查发现，包括环北京的河北廊坊，深圳周边的东莞、惠州及临近上海的浙江嘉善在内的众多环一线城市，新盘售价均出现调整。实际上在此之前，环一线城市楼市已经变冷。回顾多个环一线城市9、10月数据可以看出，被视为传统成交旺季的“金九银十”亦未出现，成交量价均在回缩。

中原地产首席分析师张大伟指出，价格波动比核心城市更为敏感，是环都市圈楼市的显著特征。本轮调控开启后，一线城市“量跌价稳”，成交价并未明显降低；而部分环一线城市则“量价齐跌”，新房及二手房均出现价格回落。（21世纪经济报道）

城市与竞争力研究中心主任、中国社科院-联合国人居署联合课题组首席城市经济学家倪鹏飞说，如果是新房下跌，二手房在上升，合成一个下跌那么他未必是在下跌，因为政府调控的时候主要是限制新房的下跌，新房价格跌是因为有销售许可证要求他的价格销售上限，所以他只能在要求的价格销售。由于这个现象可能导致很多人买不了房子，这个价格房子供应很少，所以说买不了房子，有一些城市出现了“秒光”。

“我注意到北京确实是二手房价格也在下跌。所以北京的房子确实是有所回调，成都和南京没有下跌，成都和南京是倒挂的。”倪鹏飞表示。

根据易居研究院总监严跃进提供的数据显示，最近几个月一二线城市成交楼板价已经有所下滑，三四线城市上涨幅度开始减少。严跃进分析称，这有两个原因：第一是土地价格管控是比较严厉的，所以实际上拿地方面会趋严谨慎和保守；第二是从当前此类房企的拿地来看，也面临一些限地价和限房价等管制，所以拿地的价格相对不会太高。（凤凰网）

房价何时回归合理价位？

近日，《中国城市家庭住房消费调查报告(2017)》、《中国住房消费发展报告(2015-2017)》在南开大学发布。

报告认为，当前一线城市住房市场呈现价稳量缩的格局，投资投机性需求得到遏制。

报告预测，2018年一线城市在面对愈加严格的限购、限贷等调控政策的情况下，其住房销售额、销售面积、销售价格将趋于稳定。

尽管在中央和地方不断出台的调控政策下，这些城市房价增长势头得到控制。

但是，在没有极为重大的政策变动的情况下，想要让这些城市的房价回归到一个相对合理的范围，还有很长一段路要走。

报告预测，2018年这些房价收入比将继续保持在高位，中低收入家庭的住房支付能力仍将保持较低水平。

报告结果显示，在最差的1%的情况下，居民购房两年内住房价格可能下跌幅度最大的10个城市是：洛阳、温州、深圳、北海、牡丹江、锦州、贵阳、海口、西安和济宁。

房地产税真的来了吗？

作为房地产长效机制的重要一环，房地产税一直是近年来备受关注的重点话题。由于开征房产税可能将一些人手中的多余房产挤回市场，增加供给，房产税也被视为降房价的利器之一。

近期官方针对房地产税的“放风”可能也意味着房产税的到来脚步渐进。财政部部长肖捷20日在《人民日报》上发表署名文章称，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。

此外，知情人士向国是直通车记者透露，房地产税开征的两大前提：不动产统一登记全国联网以及房产估价标准/规范的准备已经完成大半，明年各项准备工作大致就能完成。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌指出，这意味着房地产税出台已经真正进入倒计时，明年有很大几率列入立法计划。

有专家认为，未来在基础性制度和长效机制建立起来以后，房地产市场自身足以应对短期波动，行政性调控会逐步退出。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，房产税就是其中的一根接力棒，是短期调控退出的先决条件。房产税不推出，调控就不能退出，长效机制的建立也就无从谈起。所以，房产税已是箭在弦上，虽然有问题存在，但出台进程将会加快。（东方网）

房地产税收政策调整对购房影响多大？

调查报告显示，房地产交易税的调整(提升税率)对大部分被调查家庭住房消费选择无影响，相对而言，住房市场更发达的地区如东部地区、一线城市的被调查家庭在交易税率提升的情况下，会更倾向于不购买住房。

若征收房地产保有税，会导致更高比例的被调查家庭选择不购买住房。（央视新闻）

住房租赁开启楼市新一轮周期？

12月18日至20日，中央经济工作会议在北京举行。李克强在讲话中对明年经济工作作出具体部署，并作了总结讲话，其中提到：加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。（新华网）

今年以来，针对租赁市场，国家新政频出，全国几十个城市出台租赁新政，大力推进住房租赁市场发展，各种机构加速布局长租公寓市场。

从各项部署中可以看出，官方对租赁市场的发展规划更加具体。王蒙徽日前指出，大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业的建设，充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。

目前，无论经济适用房、限价房、棚改房、还是廉租房、公租房、共有产权房，通常都是以户籍、社保、纳税记录作为申请条件。市场上目前没有针对流动人口的品质化、标准化的产品。2018 年，在政策的推动下，针对流动人口的租赁政策有可能出台，在租金补贴的帮助下，会有大量的企业和资金进入到这一市场，行业将面临新机会。（东方网）

“炒房”还能赚钱吗？

党的十九大报告提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”再次为房地产市场确立主基调。

会议强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

数据不会说谎，从趋势上看，房价像往年那样大幅上涨的可能性已经不大。

国家统计局最新公布的10月份70个大中城市住宅数据显示，10月份房价总体稳定，热点城市新建商品住宅价格走势总体平稳。

据不完全统计，截止目前，包括济南、武汉、昆明、合肥、兰州、苏州、长沙、沈阳、福州等在内的多省市今年以来已经就商品房价格管控采取了相应的管控措施。（中央经济网）

在2018年一二线城市炒房成本将会进一步提高，炒房可能性下降。同时，住房消费以刚性需求和改善型需求为主，投资性需求和投机性需求将会被进一步挤压。（央视新闻）

炒房客可以醒醒了！（中央经济网）

楼市资金会转战股市吗？

随着房地产调控持续加码，房价已经明显松动。深圳、南京、合肥、上海等10个城市的房价，已经跌回一年前水平。与此同时，投资投机性资金从楼市“撤场”明显，楼市资金和股市资金素有“跷跷板”的说法，这些撤出资金会转战股市吗？
 

整体来看，全国越来越多的城市房价加入到停涨或微跌的行列，投资投机性资金撤场明显。在大类资产配置中，股市和楼市是天然的替代品，逐从楼市撤出的炒房资金，现在会不会流入A股市场呢？

有分析人士表示，房地产调控在热点城市的不断收紧，无疑会对资金向股市流动起到拉动作用。对此，第一创业首席投资顾问张翠霞说，资金流向股市是有前提的，上市公司的盈利预期改善、投资者风险的可承受力提升等等，目前还没有看到这样的流向。（环球网）

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