马红漫：押宝松绑二套房只能是镜花水月

　　作者：马红漫

　　据媒体报道，央行近日催促总部在北京的银行上报他们的房贷执行细则，而银监会也在持续关注银行执行房贷细则的情况。

　　虽然大部分银行的房贷执行细则仍然“难产”，但房贷新政的细则方向其实已逐步清晰化。据报道，多家商业银行对于第二套房的政策，已趋向严格执行央行和银监会联合发布的359号文，也就是利率为基准利率的1.1倍、首付最低四成。这表明，房产开发商期望第二套房贷政策有所松绑的愿望，最终很可能成空。

　　房贷新政的最大争议点就在于对第二套住房的概念界定。在之前相关部门出台的房贷新政文件中，使用了所谓“改善型普通住房”的说法，并且赋予了地方政府对“普通型住房”概念相机抉择的权限。正是由于这一说法的具体概念始终未获明晰，所以曾有观点认为，“改善”的含义可以等同为“第二套”，由此意味着之前针对房地产市场严格的调控政策出现明显松动。

　　事实上，有关“第二套”的概念界定可谓事关重大，对此调控部门理应审慎对待，以避免之前的房产调控效果被一举抹杀。

　　从内因上讲，房价之前的畸形高涨才是见顶回落的根本原因，从市场实际的走势看，调控政策正是经由了有关二套房的限制性规定才最终发挥出“压垮骆驼最后一根稻草”的功能。因此，在市场人士和开发商看来，这一政策的进退和成败具有标志性的意义。有关二套房政策的任何变化，绝不仅仅是信贷利率优惠与否的改变，而是调控政策是否转向、调控部门是否认可房地产价格下跌程度的重要判断标准。

　　更为重要的是，对于中国房地产市场的前景而言，政府部门，特别是地方政府部门的态度与决断，的确发挥着不可忽视的重要作用。之前地方政府基于自身财政税费的考量，对房价上涨至少是持一种默许态度。对于房地产市场而言，地方政府的经济利益更加倾向于开发商，而非购房者。这也正是诸如“荒废土地必须要收回”等政策罕见被真正落实的原因所在。基于此，中央调控部门所使用的“改善型普通住房”概念极有可能成为地方政府力阻房价下跌、维持其高位运行的重要政策突破口。而商业银行也正因困惑于此，而迟迟不愿意出台具体的实施细则，甚至出现了农业银行、光大银行实施细则公布后又被撤销的怪谈。

　　在市场心态波动犹疑之际，最高调控当局理应明确表达调控政策目标的指向，以避免市场误读所带来的不良后果。纵观国内房地产市场价格，即便部分地区出现了价格的些许松动调整，也不过是基于月度环比而言，较之去年同期房价依然是飙升的。而房地产市场的绝对价格依然处于历史高位区域，北京、上海等一线城市的房价收入比仍然在十几倍以上，远远高于国际通常的6倍标准。市场价格可以在短期内脱离合理定位，但是不可能永远偏离。应当看到，房地产市场的绝对价格回归，最终实现多数居民“居者有其屋”的愿望，是一个必然的趋势。更何况，市场经济发展的历史已经证明，调控部门的举措最多只能缓解趋势波动的现实冲击幅度，但绝无可能改变市场趋势的方向。试图逆市场趋势而动的最终结果，甚至会让调控部门自身陷入困境。

　　有关二套房政策的严格贯彻执行，表明房地产调控部门完全明晰并遵循着这一市场规律。而开发商基于自身商业利益，期望凭借政府房市新政一举扭转目前的市场趋势，最终只能是镜花水月而已。

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