刘彦：银行不保房产商，房价必降

　　作者：刘彦

　　日前，中央层面的房贷新政方向已逐渐明晰。在加大保障性住房的力度、减少个人购房契税和首次购房利息等主要针对中低收入阶层解决自住房问题的措施之外，对于二套房的贷款和开发贷款仍然保持严控，没有丝毫松动。这也意味着，在未来相当长的一段时期内，中国的房市将以理性回归为主，由投资属性决定的高房价，将慢慢回归住房消费品的属性及其价格。

　　据《21世纪经济报道》报道，各银行趋向严格执行央行和银监会联合发布的359号文，即二套房贷款利率是基准利率的1.1倍、首付最低四成。这表明第二套房贷政策松绑已宣告失败。

　　而比面向个人的二套房贷款更严格的，是严控开发贷款的政策。目前哪怕四证齐全、自有资金占到40%的房地产企业，也很难再从银行贷到钱。

　　在央行连续降息的背景下，创新手段与创新产品缺乏、盈利主要靠存贷差获取的各中国商业银行，本该利用机会多出台一些积极的个人信贷政策来抓住盈利的时机。但为什么各银行纷纷放弃二套房贷款和开发商贷款？

　　第一点当然是全球性金融危机的影响。据美国财政部披露，截至今年上半年，中国持有的美国债券投资组合总额为1.06万亿美元，其中51%是美国国债，42%是政府支持企业(GSE)债券，剩余7%是包括资产支持证券和抵押债务证券等在内的企业债券。中金公司的分析报告认为，如果中国上市银行也按此比例持有，并假设企业债券的损失比例为40%，则中国银行、交通银行和中信银行2008年的盈利分别会减少12.7%、5.5%和7.1%。既有的损失使得银行对房地产投资贷款尤为谨慎。而中国目前的房价已处在下滑通道，银行既有的信贷风险已经增大。在经济预期不明朗的状态下，放松二套房贷和开发商贷款，就意味着放大风险，并将进一步加剧因制造业等企业倒闭所增加的呆坏账比例。

　　第二点是目前国家宏观政策的转向。虽然固定资产投资的路径依赖不可避免，但固定投资的方向已经由房地产等投资为主转向基础设施建设。国家2万亿元的铁路投资和近日刚刚披露的5万亿元的交通设施投资计划，显然需要更大的银行配套资金。在危机阴影下，对资金安全性的考量已经大大超过对利润率的追求，因此，银行资金以后的投资方向，很可能是基础设施建设为主，这对房地产投资产生了挤出效应。

　　中央政策和银行贷款方向的改变，是对过去十年来固定资产投资过度倾向房地产的一种纠正。过度的房地产投资引发了投资需求和消费需求，并催生了高房价泡沫，并直接带动了银行、土地、钢铁、水泥、建材、装修、家电等上下游产业的发展。但是，其结果导致了过高的股市房市价格。而这些价格的快速回落，正是造成今日经济“降温”的原因。

　　当银行不再给房地产商和投资客输血的时候，房价的下跌，将不可避免。

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