王文琦：小区车位归属不应由强者定义

　　作者: 王文琦

　　在昨天下午召开的《广东省物业管理条例》立法听证会上，小区车位的归属和“是否该全面禁止住改商”及“街道、居委会是否该插手小区物管”等问题一起成为出席听证会的200多名代表关注的焦点和热点。特别是小区车库车位如何租售的问题，代表们从车位权属、优先权等多个角度提出了意见和建议。多数代表认为，车位是作为公共配套设施规划建设的，其产权应该属于全体业主。

　　车位问题由来已久，即使物权法已经实施的今天，关于其归属依然没有明确说法。当前流行的说法有四种：“业主共有说”、“开发商所有说”、“双方约定说”、“成本决定说”。“业主共有说”认为，小区车位、车库是小区土地上的不动产，而小区土地使用权属于业主，因此小区车库、车位应当属于业主共有。“开发商所有说”则认为，小区的车库、车位与房屋一样，都是开发商投资建设的，又是相互独立的不动产，也能够成为经济交易的客体。“双方约定说”认为，小区车位、车库的归属由业主与开发商协商约定。“成本决定说”认为，如果房屋售价中已分摊车位，则应属全体业主，未分摊，则属开发商。

　　在上述四种说法中，哪种说法更加公道合理，这是一个考量立法者智慧的问题。鉴于物权法的模糊和回避，人们希望在地方立法中能够弥补这一缺憾。在这个过程中，听取民意是最为重要的决策参考。民意的指向，纵然不是最理性、最缜密，却是内涵最朴素、最本真的正义要求。

　　由是反观上述四种说法，“开发商所有说”最经不起推敲。无论在规划的意义上说，还是对于未来的销售，房子必须配套完善才好卖。在当今这个年代，我想没有哪个开发商敢于尝试去开发没有车位的小区。如同卖衣服要带扣子，卖鞋子要带鞋带一样，作为必须配套的车位(大多数车位还是人防规划的一部分，开发商必须依法建设)，不可能适用“谁建设、谁所有”的原则。“双方约定说”也同样经不起实践的推敲，在一般情况下，销售合同是格式合同，开发商居于优势地位，购房者难以提出任何更改，在这样的情况下，“约定所有”几乎还是等于开发商所有。再说，买房者都是一个个的人，而车位是整体的，开发商不可能与单个的购房人约定整个小区的车位归属，除非是大规模团购，而这种情况当今已经极少出现。再看“成本决定说”，一方面，定价权在开发商一方，消费者永远不知道房价中有没有分摊车位。换个角度说，现实中，恐怕没有一个开发商在销售中不把建设成本分摊进房价的。掌握着定价权的开发商只可能在分摊完所有建设成本的前提下把价格往高处定，而不是往低处定。因此，这三种说法，不但都缺乏法理的支撑，也都无法在强弱悬殊的实践中轻易获得公平公正的结果。

　　毫无疑问，根据房地不分的法理，“业主共有说”更为接近正义。有人担心这样会导致开发商失去建设车位的动力，其实这正是立法需要进一步明确权利(业主所有)和义务(开发商配套)的地方。原则上，作为公共配套的车位，是租是售，车位收益如何分配，在业主自治的原则下，都应经由全体业主协商决定，如此，方能创造更为和谐的社区生活氛围。当然，强大的业主委员会也同样有赖正在修订的物管条例的强力支持。

　　有车的人和现在没车将来会有车的人都翘首以待。

返回新大同，查看更多
本文地址:王文琦：小区车位归属不应由强者定义https://www.sxdt.com.cn/show-10-9836-1.html