梁发芾：改善民生的房贷新政别成了画饼

　　作者：梁发芾

　　10月22日晚间，央行发布房贷新政：自10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。但是大型国有银行遮遮掩掩，中小银行不约而同地观望，让本该陆续浮出水面的房贷新政细则集体迟到。(人民网11月4日)

　　众所周知，近几年房贷利率不断上涨，给房奴造成极大压力。央行要求将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，是减轻房奴压力、刺激贷款购房的一大利好。但是，这项所谓的惠政，可能会成为中看不中吃的画饼。

　　大家都知道，目前中国的商业银行也是市场化运作的，他们只关注自己的利润和风险，对于改善民生，并不会有什么兴趣。这当然符合利润最大化的企业行为特征。事实上，央行的要求，也不过是指导性的意见，并不是指令性的命令，商业银行可以执行，也可以不执行，也可以有条件地执行，本来不值得大惊小怪。需要引起注意的倒是人们误以为这样的规定已经实行，受到误导，误入陷阱。

　　可以用我的亲身经历说明这件事。前年，笔者贷款购买了一套房子，也成了房奴。我一直以为我的贷款利率是享受85折优惠的，因为当初媒体大量报道房贷85折优惠的政策。但后来我发现不对，去咨询贷款的银行，结果人家说，你凭什么享受85折优惠？我们的85折优惠，是和一些大开发商签约的，而且这些大开发商的购房户也不是全部享受85折，只有军人、公务员、金融行业和电力行业四大行业的人凭证明才能办理，你不属于这四种中的任何一种，凭什么享受？我说，你们中央银行有规定房贷有85折的优惠，这家银行回答说，中央银行的规定是指导性的，而不是指令性的，我们可以执行，也可以不执行。笔者又问凭什么给那四个行业优惠，银行回答说，他们还款能力强，信用好。

　　原来是这种情况。银行说得当然对，央行的意见可以执行，也可以不执行。当然，一点也不执行恐怕说不过去，他们挑军人、公务员、金融行业和电力行业所谓信用好的四个行业予以优惠，既执行了央行的意见，也给这些行业做了人情。除此之外的大量客户得不到优惠，银行也增加了不少利润。

　　论理说，现在银行也是多家经营，属于竞争性行业，银行为了争夺房贷这个优质资源，可以有降价之类利率优惠措施。可是，这种竞争在开发商主导的选择面前，大打折扣。个人贷款买房，到底选择哪家银行，一般是由开发商决定的，个人没有决定权。银行为了争夺客户，一般要给开发商好处，开发商才能选择它。拿了人家银行好处的开发商当然不会为客户争取优惠利率。笔者后来遇到我那房子的开发商，说起贷款利率之事，他说，“利率可以优惠，你们在签约时也可以和银行谈判，但是我当时不好给你们讲。”开发商当然不好讲，贷款客户比如我，又不知道这样的道道，没有和银行谈。其实也有客户签约时提到利率优惠的事，银行说，你不想贷款可以找别的银行去。但开发商提供担保的银行就这一家，别的银行怎么会贷款给你。所以，不管央行有怎样诱人的优惠政策，最后得到优惠的很少。

　　银行优惠利率政策能否真正落实，需要一个前提，就是房地产真正进入了买方市场。那种情况下，开发商为了争取客户卖出房子，主动和银行争取优惠利率。如果没有优惠利率，购房者不选择这家开发商，开发商将不选择这样的银行。这时候，竞争的银行为了得到房贷这样的优质客户，才可能真正考虑落实优惠政策。

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