开发商公开房地产成本清单 行政税费占20%

商品房的成本构成主要有三部分：土地、建安费用，还有就是政府的各项税费，从成本清单中，记者发现，各级行政部门林林总总的税费在当中占了20%，和15年前比，当地房地产业的税费增加了30%，不仅收费项目在增加，收费标准也在升高。

全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌认为，正是名目繁多的收费项目在一定程度上拉升了房价，也导致了部分部门的腐败，要想改变超载、罚款、再超载的恶性循环，解决方法之一就是从土地竞拍阶段入手，实行阳光操作。

　　相当多数开发商为谋暴利改容积率

　　商品房价格到底有没有水份？房地产业到底存不存在暴利？土地价格到底会不会推高房价？这些一直是楼市上争论不休而又纠缠不清的谜题。本周末，国土资源部公布了房地产项目用地地价专项调查结果。全国620个楼盘，地价占房价平均比例为23.2%，其中，比例在30%以下的约占项目总数的78%。这个结果揭开了房地产业利润的冰山一角。而前不久，一位郑州的开发商向我们提供了一份房地产成本清单，对这些问题给出了更清晰的答案。

　　房地产成本清单显示：各级行政部门的税费在当中占了20%

　　这就是那位开发商提供的楼盘成本清单，这个楼盘处于当地市区内，属于城中村改造项目，2007年底开始动工建设，目前已进入预售阶段，楼盘容积率为3.5，眼下销售均价每平方5000元。从这份清单可以看出，加上土地出让金、拆迁安置房成本，这处楼盘地价成本每亩466万元，按容积率3.5计算，楼面地价达到了每平方2000元，占到了售价的40%。桩基处理、土建、安装施工费、公共部位装修等建安成本每平方1500元，占到了售价的30%。而在这份清单上，最引人注目的是这些名目繁多的收费项目。

　　当地某房地产开发商：“人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费，安全收费多了，治安收费，反正大把的费搁一块，就500块。”

　　在这些收费中，最大的一笔费用是配套费，每平方米170元。前期规划国土局要进行土地定界，均摊后费用是每平米0.5元，而同样的工作规划局还要重新做一遍，这次的收费项目变成了规划定界费，均摊后还是要再收取每平方米0.5元。与规划局相关的费用还包括，日照复核费，每平米4元，设计图复核费，每平米1.5到2元。前期费用还包括，抗震图纸审核费均摊每平米1.5元，环境影响咨询费每平米均摊2元，公示费每平米均摊1元。工程建设当中，要交纳防雷检验费。楼盘竣工后，测绘费每平米1.36元，预售证交易费每平米3元，销售许可证及面积测量费每平米0.2到1.8元。这些收费项目至少有30项，涉及20多个部门，费用总计448.66元。点房屋销售价的将近十分之一。再加上营业税、所得税，每平方米税费成本达到了1100元左右。这位开发商告诉记者，他在这上面列出的还只是主要的收费和税收项目，其中象道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等，由于金额不高，并没有计算在内。全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌对房地产业高度关注，并在2008年提交过关于减少收费、遏制房价上涨的提案，王超斌告诉记者，这份清单和他掌握的情况完全一致。

　　全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌：“各种税费和现在各种费用，你比方说氡气检测费或者环保费、还有蓝图审查费，还有配套费，还有就是土地增值税，还有所得税、营业税，这些费用加起来呢，它占整个成本的60%。”

　　商品房的成本构成主要有三部分：土地、建安费用，还有就是政府的各项税费。从刚才的成本清单中，我们发现，各级行政部门林林总总的税费在当中占了一半以上。河南省工商联副主席王超斌还曾经做过这样一个调研，和15年前比，当地房地产业的税费增加了30%，不仅收费项目在增加，收费标准也在升高。

　　在这份清单提到的30多项收费项目中，最大的一笔单项费用是配套费，每平米170元，那么这是一笔什么费用呢。

　　当地联合收费办公室负责人：“配套费它收上来钱用于市政设施、桥梁、道路、水电、暖气，做市政设施，做市政设施的。”

　　这位负责人介绍说，每平米170元的配套费由财政部门统一收取，所有费用最终用于市政设施建设，包括供水、供电设施等等，然而记者在这份成本清单中发现，除了170元配套费外，开发成本中还专门有一项市政基础设施费，那么这笔费用是否属于重复收费呢，开发商反映的情况是否属实，记者随后来到了当地供电公司，供电公司相关负责人并没有解答记者的疑问。全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌认为，在交纳每平方米170元的配套费后，不仅水电气等的配套费用都应该免除，并且连配套费本身都应该减免。

　　王超斌：“这个配套费在土地出让的时间，这项目做的时间就包含在内，就应该给你，收了这个出让金了，就不应该再收配套费，而且配套到位，而且这个配套到位，你水必须加到项目跟前，电必须加到用的跟前，你现在的时候，就几公里外叫人家建配电所，然后叫人家去建开水所，叫人家从你的总电上架电缆，甚至有几公斤里架到你项目上，这些费用都叫开发商掏了，你说这房价它咋降下来。”

　　在当地规划局，记者了解到了和规划相关的费用包括规划定界费、日照复核费、设计图复核费，用地处一位负责人承认，开发商确实需要交纳设计图复核费。

　　记者：“谁来核。”

　　当地城市规划部门用地处肖斌：“我们有一个规划院。”

　　记者：“规划院，是叫什么规划院呢？”

　　肖斌：“就是我们那个，就是建筑设计院。”

　　记者：“在哪呢？”

　　肖斌：“就在这楼下。”

　　肖斌解释说，设计图复核费并不是由规划局收取，而是规划局在审批开发商的设计图纸前，要求专业机构进行复核，防止开发商弄虚作假。但肖斌承认，所有的开发商提供的设计图纸都必须进行复核，复核必须在指定的机构，也就是和他们同在一个办公楼的规划勘察设计院进行。

　　肖斌：“因为我们比较相信他们，他们做了很多的政府工作，其它的（我们信不着）。”

　　规划勘察设计院是如何拿到独家复核权的呢，这里的负责人拒绝了记者的采访。全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌告诉记者，根据他的调查，抗震图纸审核费、环境影响评估费、设计图纸复核费等，都属于同一性质，表面看主管部门不直接收费，但通过指定收费公司，实际上是在变相收费。

　　全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌：“市场经济不能垄断，必须打破垄断，这才能公平，至于说这个规划院，我经常也跟他们打交道，他们的部门领导都很热情，都很好，我也见过的我们开会都，但是他们实际上呢，作为企业来说，如果说没有规划局这一层保护，他是不可能会形成的对不对，如果没有规划局强硬的支持它，那么只要有资质都能做，他就没有这个暴利了，实际上暴利之间，房地产暴利中间，包含着隐性的这些部门的暴利。”

　　在对开发商提供的这份成本清单进行仔细核察后，记者有了一个意外的发现。以楼面地价每平米2000元、建安成本每平米1500元计算，这两大项成本就达到了3500元，再加上各种名目的收费每平米448.66元，税金每平米650元，资金成本也高达每平米450元，开发商提供的备注显示，这是按资金月利息1%计算得出的结果，实际上，王超斌告诉记者，这还是保守估计，实际上，仅以融资为例，地产开发的隐性成本极高。

　　王超斌：“这每一笔钱里面，背后的银耗子就在吃着他的粮食，所以说他这种营业成本也非常大，刚才那天不是他们说嘛，最少是给三个点，3%得给了银耗子，甚至有的都给10个点”

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