北京楼市出现退房潮 客户违约比例达七成

      中广网北京5月8日消息 据中国之声《新闻晚高峰》17时15分报道，北京的王先生今年四月份订了一套二手房，为防止房主毁约，双方写下了个毁约方赔偿对方30%违约金的合同，也就是说这套200万元的房子，被60万的毁约金给套牢了。可是刚签完这个合同，北京出台落实国务院调控楼市的地方版政策之后，房价开始回落了，还没有付款的王先生开始为怎么逃避自锁的60万罚款犯起难来。

      其实在北京，烦恼的人可不止王先生一个。交了定金再毁约的买房人不在少数，而卖房人也无法为白白得到几万块钱而高兴。新楼盘方面，签了单子再不露面的、加了定金就不再付款的情况就更多了。因为房贷被拒、房价回落而引发的退房纠纷开始在京城楼市不断上演。我们来听中央台记者王业丰、实习记者邢雪娟的报道：

      记者：据了解，北京市出台调控房地产市场的具体措施之后，不论是二手房买卖，还是一手房的申请贷款都出现了一定数量的退房现象，4月15日系列调控政策出台以后，在房地产违约协议中客户违约比例已经达到了70%，而其中以银行首付提高、无力筹够首付为借口违约的买方客户，更是占到了买房违约总比例的80%。

      针对楼市新政策的出台导致的违约退房潮，北大房地产研究中心主任陈国强：“可以说是意料之中的，房产的这些政策调整后，对于无论是二手房买卖，还是一手房的申请贷款，它都会涉及到一系列的变化。当然也加上对未来市场预期的变化调整，我想也出现更多更明显的观望心态，所以才会看到，比如说退房，或者说哪怕是违约不愿意接受买原来说好的房产了。 ”

      新政实施之后，贷款问题成为买卖双方关注的焦点，也是形成退房潮的主要原因之一。尤其是针对二套房贷，北京市规定：如果是公积金贷款，首付比例提高到50%，如果是购买第三套住房，将不予贷款。首付比例提高了，让一些购房者难以承受，所以出现了违约的念头。北京宏图嘉业房地产店经理曾堃：“京12条出台前，很多人是用二手房的政策来贷首付能够贷到七成左右，现在只能贷五成了，他们现在付不起首付，所以说才会有退房的现象。”

      根据新政策，不能提供一年以上北京市纳税证明或者社会保险缴纳证明的外地居民，银行将暂停发放房贷，这项规定也使一部分外地居民的贷款申请求被“驳回”。 “必须提供一年以内在北京的完税证明和社保证明，不能提供证明的话很多银行是允许拒贷的。”

      现在，购房者最想了解的是：新政实施后，是否能以“政策调整是不可抗力” 的理由要求房主或开发商退房？由于我国相关法律法规中对此没有明确规定，也使得各地判决结果各不相同。北京市朝阳律师事务所副主任胡刚说：“根据最基本的合同法原理，首先要看合同是如何约定的，合同有约定的，就按照合同来执行，如果合同没有约定的，就按照法律来执行。一般来说，现在这种所谓的房产新政是不大可能构成合同法意义上的不可抗力。这里面涉及到这个不可抗力合同中有没有规定，说是政策的变化是包括在不可抗力中，一般我印象中，标准合同里是没有这句话的。不履行合同就要交违约金，如果交定金，定金就不能返还。”

      此外，还有一些购房人认为楼市价格有走低的可能，所以在签约以后也产生了退房的想法。

      对于愈演愈烈的二手房市场中买家违约的这类案件，也应按照合同中的规定来处理。北京市朝阳律师事务所副主任胡刚表示：“交易的风险，商业的风险都很正常，北京市3月份之前、4月份之前是卖主违约，现在无非是买主违约。这以后还可能会来回转，这是市场经济中很正常的一个事情。”

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