北京经适房购买五年后才可转为商品房

　　本报讯 2008年4月11日(含)之前签约的经适房转商品房均需通过上市交易；此后签约的经适房仍可同名“经转商”。记者昨天从有关部门获悉，因经适房满5年后才能转为商品房，所以目前所有符合年限要求的经适房，都不能同名“经转商”。 

　　据了解，各区县近日收到《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》，《补充通知》明确表示，2008年4月11日(含)之前签约的经适房转商品房一律要通过“上市交易”的方式完成。《补充通知》同时明确，通过补交土地收益款的方式(“同名转”)“经转商”并未被完全叫停，但只适用于2008年4月11日以后签约的已购经适房家庭，即2008年4月11日后签订购房合同的经适房家庭取得契税完税凭证或房产证5年后，可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的70%补交土地收益款后取得商品房产权。 

　　此前执行的2008年下发的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，没有对“同名转”作出购房时限要求，而按照新下发的《补充通知》，2008年4月11日(含)以前签订购房合同的经适房转商品房都必须通过上市交易的方式，“同名转”和上市交易之间主要相差一次契税的缴纳。 

　　“至于现在过户是否属于‘限购房’的范围，市住建委没有明确说明。”多家中介机构都反映，“经转商”同样需要进行网签程序，那么该房屋就会在房屋登记的网络里显示为进行过交易，这和买卖房屋是一样的，因此从程序上应该符合“同一个家庭限购一套商品房”的范围，也就是说，过户家庭在该办法未解禁前，很有可能不能再购新房。

　　■专家观点

　　严格保障房政策防止投机

　　对于“经转商”新政策，有业内人士表示，相对于收益而言，老经适房上市交易“转商”所需缴纳的契税并不多，因此对市场影响不大，不过这反映了政策在不断收紧，影响炒房者的预期。 

　　中国房地产联盟秘书长陈云峰认为，近期无论是中央还是北京出台的房地产政策，更多都是针对商品房的。而今后，政府会大力开发保障性住房，因此保障性住房的政策也肯定会更严格，否则就会出现一边建设一边流失的情况。为了避免这种情况的出现，有可能推出一系列政策，防止保障性住房被投机。例如购买经适房后不能购买商品房等办法。另外，北京正在建立和完善个人住房信息，将来保障房和商品房的信息共享后，就能避免部分人再开着奔驰住经适房的现象。

　　■新闻背景

　　新政引发经适房扎堆“转商”

　　住建部近日下发《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，要求在取得完全产权前，经适房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途等。已购买经适房家庭再购买其他住房，必须办理经适房退出手续，或通过补交土地收益等价款取得已购经适房的完全产权。 

　　政策出台后，部分经适房业主扎堆办理“经转商”手续，以躲避可能出台的更严厉政策。因业务量骤增，以前没有过户业务的中介公司，也临时增加了这项业务。

　　■土地新政

　　首块“限房价”地首日无人报价

　　昨天，北京首块“限房价”住宅土地开始竞价，首日遇冷无人报价。 

　　这一地块位于房山区长阳镇。4月16日，市国土局出台土地新政，明确表示商品住宅用地出让将不再只是“价高者得”，为防出现高地价，会弱化价格因素，取而代之的是“综合条件最优者得”。其中，抑制地价和房价过快增长的措施包括试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”。当天，该地成为首批实施新政的地块，并明确要求所有居住用途建筑面积均将建成“中小套型商品住房”，且房屋销售限价均价为1.25万元/平米。该地块建设面积接近12公顷，挂牌出让起始价约为11.8亿元，竞买截止日为本月19日。昨天是该地块竞价起始时间，但一直未收到报价。 

　　此外，位于长阳镇起步区2号地及3号地北侧住宅混合公建和多功能项目用地，也在昨天开始竞价，同样无人问津。对此，中国房地产联盟秘书长陈云峰说，从这块地的条件来说，应该不会出现流拍的情况，开发商们还是很愿意开发的。首天遇冷，可能是近期政策频繁，开发商们都在观望、分析。

　　■纳税手续

　　契税完税凭证可作二手房征税凭证 

　　今年起，个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或不足5年的普通住房对外销售的，按其销售收入与购房款的差额征收营业税。 

　　近期北京市个人二手房交易活跃，到地税局办理个人二手房过户交易的人员增多，有纳税人询问“若原购房发票丢失，如何认定营业税差额征税的依据？”针对这一问题，地税部门解释说，如果有购房发票，纳税人在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证；如果因各种客观原因未取得原购房发票，对于个人销售已购住房凡符合现行相关政策实行差额征收营业税的，可以原购房时的契税完税凭证作为差额征收营业税的抵扣凭证。 

　　三套房贷尚未全停

　　■调查 

　　本报记者昨天从北京各家银行获悉，目前，部分银行表示已开始暂停向不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民发放购房贷款。对于第三套及以上住房，外资银行已全面停贷，绝大多数中资银行尚未明确停贷，表示正在等待相关细则出台。

　　部分银行边等细则边执行

　　记者昨天从招商银行、中信银行、中国银行等在京分支机构获悉，各银行有关房贷的政策细则正在制定，原则上严格执行国务院和北京市的规定，目前第三套房贷还不能说是全面叫停。不过，汇丰、花旗等外资银行明确表示不再贷三套房款。 

　　招商银行某支行房贷业务经理表示，目前支行还在等待分行的通知和执行细则，原则上按照“大政策走”，但目前对于第三套房的界定以及相关细则都尚未出台，因此贷款可以申请，但“批不批很难说”。 

　　某股份制商业银行支行个贷经理坦言，新政的规定确实比较严格，但在细则方面还有商榷余地，银行同业内也不太了解具体做法，近日可能都会选择“边执行边观望”的态度，在执行中等待具体细则。

　　贷款审批门槛大幅提高

　　中信银行某支行房贷人员则表示，原则上，第三套房的贷款审批将会更严格，但并不是不做。该行依然会做第三套房贷业务，只是将房贷利率提高到基准利率的1.2倍甚至更高，这是由各家银行的风险状况决定的。 

　　不过，当记者以购房者身份向一些国有大行咨询时，得到的答复基本是不可以。交行一位个贷经理表示，目前已经暂停第三套及以上住房的贷款，“政策这么紧，我们不能顶风作案。” 

　　尽管没有彻底叫停三套房贷，各银行审批门槛也大大提高。如华夏银行，根据风险，在第二套政策基础上每增加一套首付款比例至少提高5%，贷款利率上浮幅度至少提高5%。深圳发展银行北京分行则是首付55%，利率1.2倍。某些银行“第三套房”贷款业务仅对VIP客户开放，首付和利率方面都上浮。 

　　此外，建行、民生银行等表示，非北京户口的贷款者需提供纳税证明或社保缴纳证明，但也有部分银行在等待细则出台，目前还没有进一步的要求。 

　　中信银行某支行房贷业务员表示，目前还没有成文的说法规定外地人在北京买房的限制条件，同时，税收证明的开立也没有明确的说法。若有外地购房者提出相关申请时，银行会提醒他们有可能不能办妥，但是目前还是按照流程在走。这位业务员也表示，最近办理房贷的业务并不多，在现在未实施细则前加紧递交申请，可能赶上末班车。

　　本版采写本报记者翟烜 赵鹏 马文婷 高晨

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