北京出台新政 同一家庭新购商品住房限定一套

　　本报讯 即日起，同一购房家庭暂定只能在京新购一套商品住房；商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款也被暂停。

　　昨天，北京市政府发布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》。北京也是“国十条”出台后，全国大城市中首个公布地方楼市新政的城市。

　　开发商捂盘暂停拿地资格

　　《通知》要求商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。同时，北京还采取了临时性措施，限定新购商品住房套数。规定自通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购一套商品住房。

　　同时，《通知》还要求加强商品房预售监管管理。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在3日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

　　《通知》中还规定，要将住房销售价位、套数、套型面积、政策性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同。对此，市国土局相关负责人表示，近期北京试点的限价中小套型普通商品房用地出让中，已经明确须将住房销售价位写入土地出让合同，将来售房时必须为该价格，而且该限定价格要比商品房价偏低。其它商品房土地目前还没有采用这一方式。

　　他表示，市国土局已经与市住建委建立了联动机制，如果住建委认定某开发商存在捂盘惜售、哄抬房价等行为，国土部门将暂停其在北京的拿地资格。

　　二套房公积金政策将调整

　　此外，记者昨天从北京公积金管理中心了解到，目前住建部正在研究制订公积金贷款的实施细则，对于二套房及以上的公积金贷款政策将进行调整。公积金贷款方面北京公积金管理中心将坚决贯彻执行住建部和北京市的相关要求。

　　新政摘要

　　一、进一步统一思想，提高认识。坚决贯彻落实国务院决策部署，遏制房价过快上涨。

　　二、坚决抑制不合理住房需求。

　　●严格执行国发[2010]10号文件关于首套及二套房贷首付比例和利率的要求。

　　●要求商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

　　●采取临时性措施限定新购房套数。规定自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

　　●加强对房地产开发和个人售房的征税管理。首次明确提出，个人售房在计征税款时，纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的，税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料，或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。

　　三、增加住房有效供给。

　　●今年政策性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，其中政策性住房建设用地占全市住房供地50%以上。

　　●加快处置闲置房地产用地，收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。

　　●加强协调服务，促进住宅项目尽早开工和销售。对加快建设销售和诚实守信的房企在同等条件下优先供地。

　　四、加快保障性安居工程建设。

　　●确保完成2010年新开工建设和收购政策性住房13.6万套，占全市住宅新开工套数50%以上，竣工政策性住房4.6万套的工作任务。

　　●大力发展公共租赁住房，进一步推动住房保障向租售并举转变。支持国有企业、产业园区和社会单位利用闲置自用土地建设公共租赁住房，鼓励集体经济组织依照规划、利用存量建设用地发展公租房。

　　●实施保障性住房全过程“阳光工程”。

　　五、加强市场监管。

　　●严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新项目贷款。

　　●加强商品房预售监管管理。对取得预售许可或者办理现房销售备案的项目，要在3日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

　　●市住建部门会同有关部门完善房屋租赁管理政策，规范房地产经纪机构行为。

　　●2010年5月底前，有关部门要组织开展房企经营行为联合专项检查。

　　●进一步加强房地产市场统计分析和监测，引导住房理性消费。

　　【关键词·房贷】

　　严格执行国发[2010]10号文件关于首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求，金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。

　　商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

　　【解读】

　　外地房产计入房屋套数

　　二套房计算以存量房为准，不计贷款次数

　　按照“国十条”的要求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上的家庭，首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。北京房地产业协会副秘书长陈志表示，此次政策出台后，还是会支持自住性购房的需求，90平米以下的首套房还将会执行优惠的贷款政策。

　　“国十条”中要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。陈志表示，对于第三套房贷，北京直接把口给封住了，明确是暂停发放。

　　对于二套房、三套房的界定，陈志说，依据的将是“认房不认贷”，差别化的住房信贷政策是对于存量而言的。简单地说，就是如果一个家庭目前拥有一套住房，再购房就是第二套。拥有两套，再购房就是第三套。而不是以使用过多少次贷款来计算。如果自己的房屋已经出售，目前家庭名下无房，可以按照首套房的政策执行。同时，如果北京居民在外地有住房，如果被核查到，也将按第二套或第三套政策执行。

　　对于非京籍人士购房，陈志表示，将严格限定在有1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的范围。如果没有证明，外地人购房一律不能获得贷款。这将充分限制外地人来京炒房，而在北京长期工作、为北京纳税的外地人，则可享受到京籍居民相同的待遇。

　　■ 案例

　　打工者买房贷款遇阻

　　哈尔滨的孟先生来京已有6年，目前在朝阳一家美发店当理发师，由于店老板是个体户，他并未办理社会保险，也从未缴纳过个人所得税。

　　最近，他想在中弘·北京像素小区买房，卖掉了老家的房子，东拼西凑了43万元首付款。本以为马上就能在北京拥有自己的家了，可4月17日出台的“新国十条”规定，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。孟先生在建行的房贷申请被拒绝了。

　　据了解，仅中弘·北京像素一个楼盘，和孟先生类似的购房者有近20人。昨日，记者咨询建行等多家银行，都已开始执行新国十条。

　　昨日，北京市地税局表示可以补缴上一年度税款，而社保部门则表示，社会保险无法补缴。对此，建行信贷部门表示，目前政策细则还未出台，补缴个税者能否申请房贷还不清楚。

　　“我们又不是炒房客，为什么也不让买房？”孟先生说，实在不行将从现在起缴税、交社保，等一年之后再买房，“可自己好不容易看到一处满意的房子，一年之后就不知道什么情况了。”

　　【关键词·限购】

　　采取临时性措施限定新购房套数。规定自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

　　【解读】

　　成年子女可单独新购住房

　　限购不计已有住房，不完全禁止改善性需求

　　陈志表示，这次政策出台后，每个家庭只能再买一套商品住房。过去有多少套住房，因为政策中并未表述，因此不计入内。限购一套新房，既包括一手房，也包括二手房。

　　我爱我家副总裁胡景晖认为，北京楼市细则强调从新政发布之日起开始，每户家庭只准许买一套房。在新政发布之前，不管你持有一套房，还是多套房，都既往不咎。不再翻历史旧账的北京细则，在实施起来显然要更加简单有效。

　　对于“同一家庭”如何认定？陈志表示，原则上“同一家庭”是指一对夫妻带着一个未成年的孩子。同时，对于改善性需求也并没有完全禁止。如果孩子已经成年将就业结婚，就可以分户出去，不再属于同一家庭，孩子自己也可以再购买一套商品住房。

　　他认为，对于对“同一家庭”的认定，将来可能会需要买房人提供相关证明，如户口本等。户口本上标注了出生年月日，是否属于成年人就可以看出。

　　陈志表示，对于外地人，如果在京购房，也将执行该规定。

　　他提醒买房者，一定要认识到政策严厉程度，在购房前自己要清楚是不是第二套或第三套，不能冒险。“因为购房合同和贷款合同是分开的，开发商在购房合同中一般会注明，多长时间不能办下贷款，就要把全款付清。否则就是违约。如果现在还去买多套房，到时候办不下贷款，所有损失都需要由消费者自己承担。即便网签过了，还要不断复核，一旦查出，最终是无法办理房产证的。”

　　【关键词·征税】

　　首次明确提出，个人售房在计征税款时，纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的，税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料，或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。

　　【解读】

　　全款购旧房难做阴阳合同

　　可查信息计征税款，避免二手房交易逃税

　　据“链家地产”市场研究部统计数据分析，目前二手房交易中，全款购房的客户几乎均采用最低计税价格来申报缴税，以达到减少税费的目的，即“阴阳合同”，实际成交价和报税价不一样。这种情况占到二手房成交比例的32%左右。

　　陈志表示，这一举措就是为了打击二手房市场中的“阴阳合同”，如果纳税人不提供原来的购房价款凭证，税务部门就可以从住建部门查到相关的信息，了解到原购房价格，使其不能避税。

　　“链家地产”市场分析师张月认为，由于原购房凭证中的价格，不可能低于最低计税价格。而按照政府相关信息资料查询缴纳，最后征税额度很有可能远比目前高得多，该政策几乎让全款购房避税没有余地。

　　本版采写/本报记者 马力 张宁 张学冬 杨娟娟 张晓蕊 张家齐 李媚玲

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